调控房价：只宜智取  不宜强攻

——访全国知名经济学家、房地产专家董藩教授

记者  李朝伟 《城市晚报》2007.5.11

    可以肯定地说，在中国没有任何一个产业的知名度会如此之高。2005年，从央行的调息，到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”，以及后来的一些财税和金融政策，再到2006年的“国六条”，国家连续出台的诸多政策让房地产业迅速“窜红”，也把它推到了风口浪尖上。

房价上涨之因

    国家连续出台宏观调控政策源于近些年来房地产业出现的越来越突出的问题。

    房地产业的迅速发展还不到20年的时间。特别是1998年国务院公布新的住房改革政策，全面停止实物分房，采用现金补贴形式实行货币分房后，房地产业的发展速度进一步加快。与此同时，房地产业出现了一个令全社会关注的现象：房价在逐渐上涨，尤其是以北京、上海为代表的大城市房价增长幅度较大。

    “几人欢喜几人忧”，这是一段时间以来人们对房价的心路写照。

    在董藩看来，当前的房地产业存在的房价上涨问题，就如地下沸腾翻滚的岩浆，是迟早要爆发出来的。“这与当前国情背景有着深刻的关联。人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化，这些现阶段中国发展背景与特点是影响房价的因素”。除此之外，董藩认为，住房制度改革、金融制度改革和社会福利制度现状也对房产市场产生影响。“福利分房彻底中止后，压抑了十几年、几十年的需求叠合在一起迸发出来；按揭贷款出现，银行帮助支付七、八成甚至全部款项一步到位买大房，这些从时间上将原本分布在几十年的需求挤压到当前较短的时间实现，近几年是典型的“喷发期 。而城乡福利安排存在巨大差别，随着城乡流动控制的放松，引起农民向城市大量流动，从空间角度将分布在整个城乡社会的住房需求吸附到城镇中实现。”

　　从2005年春天开始，国家的宏观调控“组合拳”已经持续打出三年。效果如何，董藩认为不能简单再看房价是否仍在上涨，近几年全国GDP年均增长10%左右，人均可支配收入也增长了10%左右 ，加上城市化过程推进，人口继续增长等大背景，单以数据论，目前的房价涨幅是可以接受的。“但是目前市场上观望成潮，很多人因为对宏观调控政策存在期待心理，持币待购。这部分需求没有转化成现实的购买力，因此市场表现不真实，还处在虚幻状态，如果说这部分需求也转化成现实购买力的话将会出现供不应求的情况，会继续刺激房价上涨。从这个角度看宏观调控的目标没有达到。”

    一方面是国家下大气力调控房地产市场，让百姓看到希望；另一方面是不甚明显的效果，房价持续走高，一再突破百姓的心理防线，这种喜忧参半的结果，让董藩认为，或许当前的宏观调控政策应该变换一下思路。

    “除了市场处于虚幻状态的表现，从相对较长的时间看，需求没有因现行政策受到太多的影响，反而有越来越大的趋向。如过去很多人对房地产市场是不了解的，现在越来越多的人认为房地产投资只赚不赔，所以更多的人会买第二套房子，第三套房子。另外行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分，甚至观点相左，既影响了宏观调控的效果，也扰乱了舆论。这些都是需要认清并加以改变的。”

房地产业“路在何方”

    “受内、外部因素的影响，房地产市场走势存在着诸多不确定性，房价上涨压力仍然较大。”日前，建设部有关领导这样评价当前房地产发展总体情况。处于高度敏感期的房地产市场给未来的宏观调控政策提出了新的命题。

    “首先要调整宏观调控的思路”，针对当前的宏观调控，董藩认为主要有三条路可走，一条是增加供应，另一条是压需求，还有一条是既增加供应又压需求。董藩更主张后者。“过去政策基本是压投资，压需求，控制土地投放。”董藩认为这恰恰与他所主张的增加供应的想法背道而驰。他认为有一些措施要调整，如怎么来增加供应，在当前土地投放不能大幅增加的前提下，可以考虑提高密度，提高容积率。另外可以通过加大旧城改造来实现增加供应，这在目前土地投放控制很严的实际情况下，不失为一个好办法。

    压需求方面，既要采用行政手段，又要采用经济手段。相比之下，更多地要采用经济手段，如鼓励小户型贷款，买小户型的增加贷款成数，比如达到8成、9成，而大中户型的贷款就相对低一些，至于别墅只给贷款2成或者根本不提供贷款。在贷款的期限上也按面积梯度调控，户型面积越大，所得到的贷款期限越短。另外 可考虑在持有环节增加税种，效果就会比较明显，如设立物业税等，同样按面积梯度调控。这些方法更有效，不伤害市场，可以起到抑制高端需求，鼓励地低端需求的作用。

    在采用经济手段的同时，还要通过行政手段控制房子越改越大的趋向。“中国的国情决定我们是承受不了这种越来越大的趋势的，必须加以控制。一个省或者一个市每年大户型的比例是多少，应该由省级人大或省级政府做出批准才可建设，做到严格控制大户型比例。”董藩认为，以上增加供应和压需求双管齐下的思路，是当前宏观调控过程中急需摆正的。

    相对于其他行业，房地产业的面临的问题要复杂得多，或许原因在于房子带有少量公共产品的属性，抑或更多。讨论、争议、指责与失信……背负巨大压力的房地产业，集中展现了市场经济运行以来国民经济主导产业所历经的矛盾和困惑。房地产业如何突破藩篱，董藩建议可把握“稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权”这四大基本原则。

    具体来说，与房地产相关连的行业众多，房价大幅度下降，将会引起金融问题。“稳定价格”并不是通过调控把过高的房价水平拉下来，而是使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内。“理顺秩序”主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。从这点看加强房地产开发、经营秩序的管理，为房地产业的健康发展打好基础，其意义在房地产市场调控中，与控制房价的涨幅同等重要。“把好关口”有三重含义：其一，把好开发市场的入口，保证开发企业的资质；其二，把好产品的出口，即商品房的竣工验收问题。其三，把好消费者的入口，法律规定内的房产投资应该被允许，同时严格禁止超过标准的职业炒房行为。“保障人权”，体现在对城市低收入家庭居住问题的解决。这一点，政府已经给予了足够的重视，在住房保障问题上出台一些措施，如廉租房、经济适用房制度等。但董藩认为取消实物保障，实施货币补助，并施以科学和严格管理，这也是一条值得探讨的新路。 

    房地产业的和谐发展需要更多的理性与智慧，正如董藩所说：“只有淡化房地产问题过于浓厚的道德化、政治化倾向，才能更好地认清形势和背后的原因。无论怎样，房地产业只能前进，不能倒退！”

——全国知名经济学家、房地产专家董藩接受本报专访

记者 李朝伟《城市晚报》2006.12.20

直率、亲切、质朴、严谨，这是董藩给人的最初印象。借2006中国住交会吉林赛区“三名”颁奖之机，董藩专程从北京来到长春，这是他20年来第一次回到长春。

身为吉林人的董藩笑称长春人都是他的恩人，20年前，高中时代的董藩到长春治病，被好心的长春人救助。这段特殊的经历，让他多年一直对这座城市身怀感激和眷恋。望着窗外鳞次栉比的高楼，董藩感言长春已今非昔比，变化很大。作为地产二线城市，在宏观调控的背景之下，长春将迎来那些机遇？这位全国知名的经济学家，为长春地产把脉、建言。12月13日，在阳光洒满房间的上午，董藩接受了本报的专访。

透视房价   供应为策

记者：今年，长春的房子卖得非常好，房价涨幅也有所提高，这背后有什么原因，在全国是否有一定的代表性？

董藩：长春房地产市场的发展与全国的趋势是一致的。房子卖得好的原因，我在前一段时间发表的《两个“罪恶”的概念愚弄了全国人民》这篇文章里有论述。这篇文章在北京的震动非常大。我认为，许多人把空置面积当成卖不掉的面积是不对的，空置的含义本来是指即将上市或正处在流通领域当中的面积，越少越紧张。退一步说，即使空置面积是卖不掉的面积，最新数据统计的1亿多平方米的空置面积在全国来讲也不是很大。全国661个城市，平均到每个城市才1500套房子。1500套房子是什么含义？就是一个一般大的楼盘。现在北京的房子已经到了这样的地步，只要开盘一天能卖1000多套，而常规一个楼盘应该卖两、三年。卖房子和市场上卖鸡蛋一个道理，本应该有20斤的鸡蛋摆在台面上，却只有半斤，价格能不涨吗？

记者：这是不是意味着要加大房子的供应？

董藩：要么是加大供应，要么压需求。事实上来讲，不加大供应是没有办法的。土地控制紧一点是可以的，但应该研究，是稍稍放一点，还是一点不放。如果不放，可以在别的方面想一想办法，比如提高密度，改造老区，如棚户区改造等。已经是建设用地了，重新提高它的利用程度，然后增加供应。还有今后其他的一些房子怎样提高密度，也值得探讨。

上涨拐点  严谨预测

记者：您认为近些年房地产整体发展处于什么样的趋势和状态？

董藩：当前的房地产必须联系它的产业周期理论来研究供给和需求问题，最初房地产市场有一个导培育期或者说导入期，也就是说一开始没有多少人买房子。从这以后房地产市场处于不断上升阶段。处于上升阶段，房地产的供给和需求一定是大的，这不同于成熟或衰退阶段。就如正处于成长期的孩子，个头迅速长高，一年一个变化。一个产业也有自己的生命周期，房地产业已经进入成长期。处于这样的一个特殊阶段，我们对房地产的理解就不能按照一般行业来理解。上个世纪80年代最初富起来的一批人都是倒卖服装的，那时候的服装产业就像今天的房地产一样，处于上升阶段。回过头来看，现在服装业已过了风头，进入了微利时代了，这就是产业成长的规律。第二，用木桶原理也可解释这个问题。木桶原理讲的是国民经济各个行业之间应该是协调的。各行业协调了，产出才是最大的。一个木桶盛水的量取决于短板的高度。这样大家往往误认为各个行业应该是齐头并的，但事实上国民经济各个行业不应该是一个规模，要承认主导、先导产业在投资需求上的特殊地位。

记者：房价还要涨到什么时候，成长期结束的拐点在哪？

董藩：这个没有具体的数据测算，但直观上判断中国房地产业的成长期应该还有20~30年，因为这是和城市化的进程与人口增长连在一起的。

从中国房地产行业18年发展的数据来看，房价一直处于上涨的状态。尤其从2003年开始，涨得特别快。它的增长方式和幅度理论上讲，第一取决于调控的思路和今后的政策安排，第二取决于城市化的速度是否要控制。

记者：2007年房价会涨么？

董藩：我一直忌讳谈这个问题，说房价跌不太符合实际，说房价涨就会挨骂（笑）。涨多少呢，很难算。2005年我预测涨幅为5%~8%，更接近8%。2006年预测涨幅以7%为支点，上下浮动两个百分点，更可能为5%--7%，现在看可能又落到我预测的范围之内。但这没有更为科学的测算，只是基于感觉的一个判断。为什么明年不好预测，现在有一个问题，就是政策的出台往往会出人意料。比如我在房地产领域学习了20年了，从没有想到会出台“90平方米小户型”的政策。所以，第一，在2007年会不会有一些特别的政策出台，我不清楚。第二，调控的思路会不会有适度的转变，也无法预测。但如果政策上不出“怪招”，还是有规律可循的。

记者：明年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍，这对今后的房价是否会产生影响？

董藩：这个政策不调不行，但同时带来一点影响，即要干预人的心理预期，很多人会由此想到房价还会涨。我认为，出台这个政策的同时应该再出台别的政策来干扰市场的预期。事实上对于房价调控，提高利息作用不大，关键是提高首付。如鼓励大家买小户型，可按面积制定不同户型的首付标准，面积越大首付比例越高，这样市场自然就有分流。另外，贷款期限按面积设置长短，面积越大贷款期限越短，这样就把高档的需求压下来了。除了以上两点，还可用利率调节，买小户型给予优惠利率。

修改含义  宽容品牌

记者：您如何看待品牌价值，对于房地产业届的品牌价值有什么看法？

董藩：对房地产的品牌应持一种宽容的态度。品牌需要稳定的品质，但任何一个开发商都保证不了产品稳定的品质。一件品牌产品生产线等都是固定的，而房子没有一个标准的生产线。品牌讲市场垄断，现在没有哪个房地产企业可以控制全国市场的较高份额。还有，品牌应该有商标权、专利权的保护，这些方面房地产品牌也欠缺。在这样的情况下，谈房地产品牌可能要修正当前品牌的含义。对房地产品牌不能像对工业品牌那样要求，得到绝大多数消费者认可即可。

记者：中国住交会对企业品牌推广有何作用？

董藩：中国住交会对企业品牌推广起到了促进作用。中国住交会的持续火旺，除了参与单位和人员努力之外，更主要还是市场的需要。房子这种产品太特殊，包含的内容太多，如果没有营销的过程，是很难得到市场的充分认可的。开发商需要别人了解自己的产品，因此需要有一个向外界传递信息的载体。另外，消费者也需要一个大的集中的场合去了解、比较、鉴别。当然，随着市场的发展竞争越来越强，与其他形式的房展有了竞争，对市场有一定的分化。但是它未来的发展形势是好的，而且有非常合理充分的理由。当市场平稳运行的时候，他会发挥更大的作用。

二线城市  一线机遇

记者：未来几年，长春这样的二线城市，房地产行业会迎来哪些机遇？您给长春的开发商提一些具体的建议。

董藩：我整整20年没有回到长春，20年前我年纪还小，没有心情观察这个城市，也没有相应的专业知识。现在透过窗户我可以看到长春的建设欣欣向荣，跟以前大不一样。长春是吉林省的经济增长点，有自己的特色，是一座文化城，是一个教育大市。她有很多全国响当当的企业、单位，制造业在全国有一定的地位，作为地产二线城市，长春未来的发展有很多机遇，并且具有一定优势。长春的开发商要想抓住机遇，寻求更大的发展，需要注意几个方面：

第一，要讲科学。北京有的企业做得很好，值得学习。他们作了一个软件，对全国市场进行分析，对城市人口、城市化速度、GDP的增长速度等进行测算，进而决定投资方向，所以他们发展得很好。每个企业可能有自己的一些方法，但态度上这方面还是必须要重视的，用自己的科学方法来决定自己的投资决策很重要。

第二，要研究中央的政策。房地产市场发展往往受政策影响很大，研究政策、吃透政策，把握政策方向，企业经营才能占上风。

第三，区位决策的问题，企业要做大，就必须要走出去。长春是二线城市，有时去三线城市发展可能更好一些，这样相对优势会好一些。同时，不但要往小城市去，还要到大城市寻求发展，北京、上海这样的大城市对人的视野是很重要的，也许开发商三年、五年不适应，但是过五年以后就不一样了。大城市获得的机会、信息以及对企业见识、视野和胆量的锤炼与二线城市不一样。要成为一个领袖级的企业不在大城市发展是不可能的。

记者：以前，长春的棚户区面积很大，近几年政府下大气力改造棚户区，这对开发商是否是一个机遇？

董藩：这是肯定的。这对开发商来讲，由于政策的原因利润空间小一些，但是他毕竟是一块市场，而且不愁卖房子。如果企业有能力承担的话，当然有好处。当然，是否愿意去承担，每个企业都有自己的决策，比如根据资金的流量、能力和投资机会进行决策等。开发商也应该支持这项政策，毕竟从中体现了对中低收入者的关注和社会责任感。

科学为上   笑对分歧

记者：您是房地产领域知名的学者，同时您的观点也争议颇多，如何看待有的网民将您评价为“人民公敌”的说法？

董藩：（笑）这是一个舆论放开的时代，也是利益多元化的时代，在这个市场中，是能分出甲方、乙方的，开发商是甲方，买者是乙方，两者是一个对立面，出现矛盾是正常的。而我不站在任何一方。有人这样评价我的观点甚至个人，是因为他们没有真正地了解我的观点，我说房价涨，自然有涨的道理。事实上，很多说房价跌的人没有依据。市场有很多可以遵循的东西，你不遵循它，只为了讨好舆论是不行的。我们不是在踩跷跷板，要么是站在老百姓的这边，要么站市场这边，要么站在政府这边。我想应该是站在球体上边，你可以倒向任何一方，又不可以倒向任何一方。既要考虑百姓的愿望，又要考虑市场的规律，同时要考虑政府的能力；既要考虑当前的需要，又要考虑可持续发展的要求，这才是一个科学的态度。

——货币化梯度补贴方案的提出与操作思路

董藩

（北京师范大学房地产研究中心 北京 100875）

    住房保障是社会保障体系的重要构成内容，也应该顺应国民经济的发展逐步建立起来。中国当前以住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度为主要内容的住房保障制度，对于支持城镇中低收入居民解决住房问题起到了重要作用。但总体来说，它还存在很多问题，有些甚至是十分严重的，违背了政府保障中低收入人群的基本目标，影响了政府的公平、公正形象，总体实施效果不太理想。这些问题的出现，表面看来是政策操作运用上的偏差，或者制度设计上的不周，或者监管不力，实际上与居住保障建设思路的科学性有关。因此，如何借鉴国外经验，调整社会保障的整体思路，就成为摆在学界和决策者面前的重要任务。

    发达国家住房保障制度在具体设计上存在差异，这与各国的经济发展水平、文化基础、法律背景等密切相关。所以，对这些国家住房保障模式的考察必须联系对方的制度形成背景，有些在发达国家行之有效的措施在中国难以实践，简单照搬是不可取的。但是，我认为，发达国家如下几点经验对中国的住房保障制度建设还是具有重要参考价值的：搞好住房保障是政府的一项重要职能；货币补贴比实物补贴更优越，也是未来的发展方向；搞好收入监管和个人信用制度建设是实施住房保障的重要前提条件；住房保障要有利于创建和谐社会，防止“贫民窟”的形成；要为住房保障制度的实施提供法律依据和保障。

    住房反映着一定的公共产品属性，要求政府适当参与其供求活动。保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现。当前中国正处于社会转型时期，贫富差距的拉大格外需要强化住房保障工作。但是，正如英国经济学家穆尔所说，“当社会需要重建时，试图用陈旧的蓝图重建它是徒劳无益的”。由于经济规律、文化背景以及社会管理水平等方面的原因，沿着旧有的住房保障思路走下去显然是要碰壁的，因此必须寻找新的替代思路，这就引出了住房保障模式的重构问题。基于国内外的经验和教训，重构住房保障模式应遵循四项原则：其一，规范政府职能，协调好政府与市场之间的关系；其二，提高保障资金的利用效果，并尽量扩大保障面；其三，改善信息不对称的状况，更好地满足中低收入家庭的需要；其四，防止城市居民的严重阶层分化，促进社会和谐发展。

    目前国内住房保障模式遇到了一系列问题，但如果转变一下思路，实施货币化梯度补贴方案，则大多数问题可以迎刃而解。我们认为，货币化梯度补贴方案作为理想的住房保障模式，应该包含五个方面的内容：（1）尽量采用货币补贴，避免实物补贴，也就是采用“补人头”而不是“补砖头”的做法，政府原则上不再建造、购买经济适用房和廉租房；（2）将需要补贴的家庭按照人均收入、家庭收入、已有的住房面积和人均住房面积等分成若干等级，按等级给予不同数额的货币补贴；（3）受贴的家庭用领取的补贴和自己的积累合在一起通过市场购买、承租住房；（4）对新建住宅小区的户型设计进行控制，要求开发商必须提供一定比例不同标准的小户型，以利于低收入家庭购买，从而促进不同收入家庭的混合居住；（5）对低收入家庭的领取的补贴资金和购买的住房进行监管。目前，国内的南通、日照已经沿着这个思路进行了初步探索，实践已经初步证明，这个思路是科学的、可行的，尽管还需要不断完善。

    在货币化梯度补贴模式下，由于所需要的补贴资金巨大，首先需要解决好它的来源问题。住房补贴主要应由市、县两级财政负担，中央、省级财政起辅助和调控作用。住房保障补贴资金可考虑主要来自三个方面：（1）城市土地收益。各地可以根据自己的情况确定不低于国家要求的比例；（2）物业稅。应适时征收物业稅，并将税收收入重点用于解决中低收入家庭的居住保障问题；（3）住房公积金运行收益。此三种来源仍不足时，可由地方财政用其他来源性质的资金给予补充。必要时中央和省级财政要给予帮助。为此，必须尽快建立土地收益专款专用制度；适时开征物业税，用于住房保障补贴；将住房公积金增值收入纳入补贴资金范围。

    如何确定受贴对象是现行住房保障模式下分配经济适用房、廉租房的难点，在我们设想的目标模式中，仍然是难点和关键性工作之一。建立健全收入监管制度和个人信用制度是进行家庭（个人）信息甄别的基本前提，应在此基础上，结合当地经济社会发展状况、申请家庭的人均收入、家庭收入、已有的住房面积和人均住房面积、产权状况等情况，确定一个相对科学的打分公式或者排序规则，将他们分成若干等级，确定给予补贴的优先顺序和补贴档次。

    现行的住房保障制度是由住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度组成。由于这套制度看似以实物保障为主，因此被归属于建设部牵头管理，民政部、财政部、银行等其他相关部门与机构协调配合。然而，这种由建设部门主管住房保障的客观现实与政府各部门职能定位是不一致的，可以说出现了职能错位。我们认为，将住房保障职能纳入劳动和社会保障部门是科学的，也是必要的。因此，应整合现有部门的职能，将劳动和社会保障部门作为住房保障的主管和牵头部门，财政、民政、建设、税务、银行、社会保障基金理事会等作为配合部门和机构，参与管理，构建全新的住房保障管理体制。另外，要加强对保障房的科学管理，并加强法制建设，完善住房保障的外部环境。

　　４月初，春光明媚，房地产市场迎来了一场声势浩大的整治风暴。

　　从现在起到明年３月，围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易的关键环节，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、发展改革委、工商总局等八部门将联手对房地产市场秩序进行为期一年的专项整治。专项整治行动将与治理商业贿赂相结合，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目逐一检查，全面清理。

　　违规企业将遭洗牌

　　此轮市场秩序专项整治，很容易让人联想起去年８月底建设部、国家发改委和工商总局共同发起的房地产交易秩序专项整治行动。相比而言，这次八部门的专项整治突出了监察部和审计署的职能，要求集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为，并建立了案件线索移送制度。

　　年初的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘曾强调，要将房地产交易秩序整治与商业贿赂相结合，加强建设系统党风廉政建设。“从目前来看，光整顿交易秩序不能治本，也不好操作，因为很多问题背后其实潜藏着房地产领域的权钱交易和腐败现象。”北京师范大学房地产经济研究中心主任董藩说，“这次整治直接针对着地方政府主管部门和相关工作人员来了，范围更广，整治的效果也会更加明显。”

　　“作为开发商，我们很欢迎这次整治。”阳光１００置地有限公司常务副总经理范小冲认为，经过整治，市场会更加透明公平，企业将把眼光盯在真正的核心竞争力上，而不是像过去盯在市长、银行行长身上，把“关系”当作核心竞争力。

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，一些房地产项目开发过程中，花几百万“打通关节”很正常。“过去这种现象确实存在，经过整治，这样的企业会转型，或者被洗牌洗掉，优秀的企业会脱颖而出。”范小冲说，“在几轮宏观调控下，一些真正优秀的企业发展速度不是放慢了，而是加快了，这就是最好的例子。”

　　可能引起市场进一步观望

　　北京市房地产交易管理网最新公布的数据显示，今年３月份北京商品房预售登记套数与去年同期相比下降了３４．４％。“２、３月份北京市新房交易量持续走弱，市场出现了比较明显的观望情绪。一方面是因为股市火爆抽掉了大量资金；另一方面，今年两会期间各级政府官员都提出要加强房地产市场宏观调控，大家都想等等看。”董藩说，这次八部门的专项整治声势浩大，很多人都想看看整治究竟会起到什么效果，这可能会引起市场的进一步观望。

　　值得注意的是，这次专项整治将建立健全长效机制作为重点提出，要求着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格。董藩认为，增加供给的思路非常正确，与观望因素合在一起，理论上讲对稳定房价是有好处的。

　　范小冲认为，整治对房价不会有直接影响，但市场更公平、更透明以后，会加速房地产商跨地域发展，会把更多好的开发商吸引进市场，对房地产市场发展有好处。另一方面，专项整治仍然强调要检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等交易环节违法违规行为。“进一步规范企业行为，对消费者也是利好消息。”范小冲说。

    上个月，我在安徽考察房地产市场运行状况时，与业内进行过一次交流，做了“‘两会’后房地产的新政与对策”的演讲。会后有报道说我预言“今年房价实际涨幅应在5%~7%”，这个说法是不准确的，因为我并没有对今年房价涨幅给出明确的预测。

    2005年春天，我曾经预测当年“房价上涨幅度可能在5%~8%，更接近于8%”，国家统计局最后公布的2005年70个大中城市房屋销售价格涨幅为7.6%。2006年初，我在《2006年地产市场十大预测》一文中对当年的房价上涨幅度进行了预测——“估计将以7%为支点，上下波动2个百分点，即5%-9%，低于或接近GDP增长速度，其中以居于5%-7%的可能性为大。”国家统计局在其发布的《中华人民共和国2006年国民经济和社会发展统计公报》称, 2006年全国70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。应该说对上两个年度的房价上涨水平，我的预测基本是对的，所以，中国房地产业协会前任会长杨慎曾在一个研讨场合开玩笑说:“给房地产业‘算命’，董藩是算得最准的”。

    但对去年年底、今年年初众多记者和业内人士要求我预测今年（2007年）房价涨幅的请求，我给出了明确回绝。因为我的预测其实是凭借对市场的感觉和自己的专业知识进行的猜测，并不是一种严格的推算，而影响房价升跌的因素实在太多，尤其是在当前宏观调控时期，有时会有令人大跌眼镜的政策出台，使房地产市场的实际运行环境与我们原来的假定产生明显的差别。例如，去年“90、70”政策的出台，就对市场运行产生了严重干扰，使观望情绪进一步加重。虽然最后市场运行结果还在我的预测范围内，但比2005年的预测偏差大，距我所说的7%的支点有1.5个百分点的偏差。

    在合肥的演讲中，我的大致说法是：假定没有股市高涨和自建房大规模回潮的影响，最后官方公布的今年房价的涨幅可能在3%~5%，但由于股市高涨和单位自建房回潮情况的出现，最终结果就不好说了。由于我演讲的语速非常快，一般我也不允许录音，可能是有人将我对去年的预测误记为我对今年的预测——我想在场的大多数人应该是记得我的观点的，我的看法现在也没有改变。

　　2005年9月31号，是郑州时代骏庭小区二期交房的日子，一大早从四面八方赶来的业主们就迫不及待涌进了小区，时代骏庭位于郑州市东南，是由郑州万辉置业房地产开发有限公司建造，开发商万辉置业在郑州房地产行业颇具实力，其名下拥有时代华庭，时代骏庭，和时代国贸大厦等多个房产项目，正是因为开发商有着强大的实力和良好的口碑，时代骏庭小区一经推出，就被抢购一空。

　　当时我买这个房子的时候，就是已经盖到四楼了，就那个位置，然后就是我买房这个位置。

　　（宋玉成）是一名出租车司机，一家三口和80多岁的老母亲，居住在一间不足40平米的屋子里。

　　我最大的愿望就是在她最后这几年，我想让她住上楼房。一辈子了没有住过楼房。

　　为了圆母亲住楼房的梦，2005年4月，宋玉成东拼西凑了七万元的首付款，并向银行贷20万元，购买了时代骏庭二期的一套期房，20万元的贷款，宋玉成分20年还清，每月一千四百元的房贷，对他来说是个不小的压力，和宋玉成一样，时代骏庭小区的购房者大多都是工薪阶层，为了改善居住环境，很多人都是靠贷款来买房子的，每套房子的背后都是买房人通并快乐的生活。

　　说实话，这些钱当时都是借人家的钱，想着自己将来父母都七十多岁了，一辈子了当个工人，辛辛苦苦，想住个大房吧。

　　带着盼望购房者终于等到了交房的日子，可当他们踏进小区的那一刻，眼前的一切却让他们惊呆了。窗户没有玻璃，水电没有开通，整个小区还是一片工地，根本不具备竣工的条件，可既然没有完工，为什么工地上却不见一个工人呢？业主们纷纷猜测着，心中涌起了一阵不祥的预感。

　　非常震惊，非常震惊。

　　到底发生了什么，就在大家纷纷猜测的时候，一个让他们意想不到的消息传来，开发商被公安机关逮捕了。原来在2005年下旬，万辉置业房地产开发有限公司因涉嫌骗取银行1.5亿元贷款被公安机关立案调查，随后法人代表被捕，帐户资金被冻结，同时还将公司名下包括时代骏庭在内的三四个楼盘查封，这一变故好象一张被推翻的多米诺骨牌，顷刻间全盘解散，公司解散，项目搁置，工地停工，昔日热闹的公司，如今已是人去楼空，从落满了灰尘的宣传画上，不难看出当初开发商的宏图大志。

　　万辉置业被查封，法定代表人被批捕，可能会给购房人的利益带来一定的影响。

　　开发商的律师说，由于万辉置业在经营中出现意外，导致资金链断裂，所以就出现了时代骏庭小区目前的状况。

　　我们买房的时候，都是冲着各项证件，各项手续，土地证，准建证，准卖证，然后很多很多证件，我们是冲着他这么一个很正规很正规的开发商去买的，为什么我的权益还得不到保证。

　　在得知了事情的真相后，宋玉成和其他购房者开始四处打听房子的消息，但由于开发商涉嫌的刑事案件尚在侦查阶段，因此购房人所能做的就是等待。

　　后来我母亲一直在问我，这个房子什么时候会盖好，我说明年的春天。

　　2006年的春天，宋玉成的母亲去世了，直到临终前，老人也没能住上楼房。

　　我感觉到老人走了以后呢，她肯定心里会有遗憾，或者说就迷信点说法，她心里头会惦记这件事，会一直惦记这个事。

　　母亲带着遗憾走了，如今11岁的女儿依旧和宋玉成夫妇挤在一张床上。

　　我感觉我要再耐心两年，等到我女儿十三四岁的时候，我还怎么耐心。等到我这儿房子要扒的时候我还怎么办。

　　在宋玉成的家里，有一面墙上写着阳光小房，这四个字寄托了女儿对新房子的无限期待。

　　我什么时候能得到我自己买的这东西，然后我为什么得不到。

　　业主们在等待中熬过了500多个日日夜夜，可至今也没有等到关于房子的任何消息，大家的希望在等待中一点点的破灭着。

　　受骗了，血汗钱，辛辛苦苦的血汗钱可能打水漂了。

　　从农村来到郑州的刘大妈，为了这套房子，几乎哭瞎了双眼。

　　我说我来郑州都过点这种日子，咱要是知道他是这种情况，他给俺磕头作揖，俺也不买他的房子。

　　从开发商出事以来，宋玉成和许多购房者一有空就会来到这里，在一次次的探望中，大家亲眼看着新房变得锈迹斑斑，可是，他们的等待还在继续。

　　应该消费者都是上帝，为什么受伤都是上帝，需要去维权的人都是上帝？

　　据了解目前全国有80%的买房人所购买的是期房，在本次安居行动中，我们也接到了一些由于开发商的种种原因，导致楼盘延期交房，甚至烂尾，无法交房的投诉，但是郑州时代骏庭小区购房者的遭遇还是让我们感到震惊，万辉置业事件，再次让我们感到购买期房可能给百姓带来的风险。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩：在预售制度之下，这个购买的业主被提前纳入到了生产经营环节当中，作为一个开发商来讲，他这个生产经营活动是在一两年，两三年，甚至更长的时间内要进行，那么涉及到众多的合作者，某个合作者跟他之间发生一个经济纠纷，可能都会影响到这个开发商的财务状况，那么影响到他的财务装放，那这个财务状况甚至影响到他的开发经营的行为的话，那么也要波及到已经交了款的，还没有拿到房子的这样一些业主。

　　为了保障购房者的利益不受损害，国家有关部门已经出台了相应法规，来监管商品房预售过程中的各个环节，以此来降低购房者的风险。如果说时代骏庭购房者的遭遇是受到开发商违规经营的牵连，那么邯郸190户职工住房梦的破灭则是开发商恶意违约造成的。

视频：http://vsearch.cctv.com/play.jsp?storyref=OpenVWMVPath_weininfuwu/2007/03/weininfuwu_300_20070322_7.wmv&ref=OpenVWMVPath_CCTVCOM/weininfuwu/2007/03/weininfuwu_300_20070322_7.wmv

央视国际 www.cctv.com　　2007年03月26日 18:23 来源：CCTV.com
　101°热度故事：广州单位自建房惹争议（上）
　　主持人劳春燕：101度热度故事，361度全民互动，欢迎大家来到《大家看法》周末演播室，住房难，一直是这几年来困扰城市百姓的一个热点问题，那么在今年的全国两回上，它同样也成了两会的代表委员所关心的热点问题，而其中全国人大代表，广州市市长张广宁的一番话更加是引起了大家的注目，张市长表示，广州现在有一个新政策，只要单位有土地，而且符合城市的建设规划，就可以自己盖房分给本单位的职工，很多人就开始感到疑惑了，那么这意味着福利分房制度又要卷土重来了吗？在开始我们今天的讨论之前，我们还是先来看一下记者的报道。
　　今年的3月15日，《南方都市报》、《新快报》等广东媒体纷纷刊登出了一则新闻，广东省房协和广州市房协对于广州七家国企获得单位自建房的资格给予了严厉的抨击，指出这是用国有土地补贴少数人的利益，是在开历史的倒车，会为社会带来不公平。
　　魏清泉（广东省房协副会长）：“你不能说这个职工，因为没有享受以前的福利分房，就给他一套什么单位自建房，就是变成了又搞实物分配了，实物分配我们国家已经很明确了，2000年之后不准搞了”。
　　广东省房协措辞强硬的表态，一下子将批准这项政策的广州市市长张广宁推到了舆论的风口浪尖。而据记者了解，这一切都要从今年1月的广州市“两会”上说起。在会议的分组讨论上，广州市市长张广宁向外界透露了一个特别的消息，广州市将鼓励有条件的单位自建住房解决困难户的住房问题。但是想要建房却也并不容易，因为广州市为此设置了三条严格的门槛。首先，建房的主体必须为部队、中央、省属驻穗单位和本市的国有企业；其次这些单位必须拥有自有土地，不能为此而专门买地；第三，建筑面积不得超过90平方米，供应对象只能面向本单位的困难员工。
　　张广宁市长的讲话经过媒体的报道后，立即引起了诸多讨论，有媒体说，广州的做法，意味着被叫停6年的福利分房将重新启动，而事实上，在去年公布的广州市“十一.五”住房建设规划中，就已经有了关于单位自建房的内容，而这种模式的试点工程早在2004年就已经开始动工了。
　　金鹤苑小区是广钢集团的单位宿舍，它也正是广州单位自建房的试点工程。金鹤苑小区共有750户，房屋全部为低于90平方米的小户型，每平方米均价2050，比起周遭的商品楼，它的价格低了差不多一倍。据业主们反映，整个小区属于解困房，但也有少数以前未享受过单位福利房，但经济状况较好的职工买了这里的房子。
　　随着报道的深入，关于该不该放开单位自建房的话题，在社会上的争论也愈发激烈。面对这些争论，张广宁市长在3月16日接受《广州日报》采访时，再次重申了政府将对单位自建房严格限制，决不允许出现弄虚作假、借机炒房等现象的发生，并且表示“为百姓办事，不怕抨击”。
　　但是社会上关于此事的争论仍然没有停息，根据广东省省情调研中心发布的调查报告，50%的人认为“不太合理，只有少数单位有条件建”，而11.1%的人甚至认为这样的做法有“扰乱房地产市场秩序”的可能。
　　市民1：“如果单位上有这样的福利，可以有优惠卖给职工，我觉得挺好的。”
　　市民2：“毕竟有地的企业少，对其他企业员工不公平。”
　　那么，单位自建房在广州重新启动，这究竟是一种面对现实的必然选择还是历史的倒退？这种模式究竟能否成为解决困难职工住房难问题的一帖良药？还是再次走入了把社会资源当作员工福利的“灰色地带”，为权力寻租提供新的机会呢？
　　361°互动话题：自建房是否会造成国有资产流失导致更大的社会不公？
　　主持人劳春燕：广州市允许那些符合条件的企业可以自己盖楼，然后分给本单位的职工，这个消息放在今天，房价居高不下的背景之下，一下子就引起了广泛的争论，我们还是先来认识一下今天来参与讨论的嘉宾们。
　　王志安 资深媒体人
　　罗益峰 第十届全国人大代表
　　倪鹏飞 社科院城市与房地产经济研究室副研究员
　　舒可心 公共问题专家
　　董 藩 北京师范大学房地产研究中心主任
　　秋 风 著名学者 时事评论员
　　主持人劳春燕：欢迎各位的到来，我们先请正方嘉宾发一下言，王志安。
　　王志安：单位自建房，我个人认为是一种现实的选择，这个现实就是指近几年来，持续走高的房价，那么最新的统计表明，就是北京市现在的平均房价已经超过了七千块钱每平方米，那么北京市人均每个月可支配的收入是多少呢，只有两千块钱出头，就是不管白猫还是黑猫，只要能解决普通百姓住房，其实就是一个好的政策。
　　主持人劳春燕：反方嘉宾？
　　舒可心：我们注意到，正方提了两个概念，一个是解决普通百姓住房，那么我们看到电视小片当中，他们获得房子的人，他们是普通百姓吗？他们不是，他们是国企，大型企业的拿着工资的，有着劳保的职工，但真正的百姓在哪呢，广州市有很多，另外一个我们看到，由于土地本身是全民所有的，它的价值应该归全民所享用，属于全民的土地，属于全广州市全体市民的土地，属于全广东省公民的土地，属于全国人民的土地，就分给这个企业，让这个企业的一部分员工，我们说句难听的话，叫分赃了，这实际上是对全国人民的不公平，广州市人民的不公平，当然这是倒退。
　　主持人劳春燕：就是国有企业的土地，就是国有企业对它自己的土地有没有足够的支配权？
　　舒可心：没有，不应该有。
　　热点争论一：国有企业是否可以拿自己的土地给员工建房？
　　主持人劳春燕：来我们正方嘉宾。
　　罗益峰：就是我认为刚才这个舒先生提的，比如国有企业，它有没有支配自己的那个地，这个显然是有的，因为他是法人单位，当然他可以支配他自己原来分得的这部分土地，就像以前的福利分房，它就是支配它本身自己土地的使用权，但是有一个条件，它必须通过职代会的同意。
　　主持人劳春燕：到底是不是这么回事？董先生？
　　董藩：这个反对，企业没有这个权利支配这块土地，虽然它有土地，但是属于工业用地，你把它变成民用用地，用来盖住宅，应该说这本身就是违反了城市规划。
　　罗益峰：企业是有很严格的土地的，土地的规则的，厂区只能是工厂，生活区它只能是生活区，它不会说生活区就建在工厂的土地上，这是荒唐的，这是不允许的，因为是危险的。
　　舒可心：我觉得不能拿这个说老百姓需要房子，就可以把国家土地让少部分人得，你把国家土地拍卖了，然后让广州市所有的最穷的人来享受这个拍卖土地的所得，不是更好吗？
　　主持人劳春燕：我们反方嘉宾这个话说的好像挺有道理，王先生。
　　王志安：我觉得作为一个企业来讲，它应该是有权自己支配自己的土地，那么不管是国有企业还是私营企业，从这个市场原则它是一个企业，它作为一个企业，之所以能够在市场上存在，就是能够支配自己的资源，它自己的生产资料。
　　舒可心：但是不能允许，但是不能允许，这个叫国有资产流失，它支配了这个土地，就变成了私人的房产的宅基地了，这样就等于国有资产流失了。
　　王志安：您别着急，您听我说，国家应该通过什么样的途径来行使对国有企业的控制，不是说凡是属于在所有权上是国家的资源，都不允许企业去支配，而是应该通过现在，现在大多数国有企业已经变成上市公司了，已经变成股份化了，那么国家就应该通过它在拥有这个企业董事会里头这一个股份来行使对企业的控制。
　　舒可心：如果您是一个企业的持股者，这个国有企业，把土地无偿地给自己员工盖了房子，实际上就是你作为这个企业的股民的财产的损失，因为这个土地并没有变成现金。
　　王志安：这要看怎么看，这个问题要怎么看，对于现在很多市场化的企业来讲，这些员工到市场上去买房子没有问题；但是对于大多数那些困难的国有企业来讲，他们那一代的职工，他们在他们计划经济时代的时候，本身拿的就是低工资，但是市场本身市场化了，我们现在又要求他们到市场上，按照市场价格买房子，那您觉得这个本身公平吗？
　　主持人劳春燕：到底国有企业对自己的土地有没有支配权，有多少支配权呢，我们双方是暂时还没有达成共识，不过待会儿我们也会有一个建设部的专家上场，我们到时候再请他一块来参与讨论好不好，我也请反方嘉宾不要忽略掉刚才正方嘉宾提出的一个问题，就是在目前房价居高不下的现状之下，让单位去自建房是不是一贴良药？
　　热点争论二：：允许企业自建房是不是解决困难职工住房问题的好办法？
　　王志安：比如我举个最简单的例子，我父亲，我父亲工作了一辈子，他每个月的工资只有几百块钱，但是现在你如果让他到北京，让或者说在他所在的城市去买一套商品房是不可想象的，但是他如果要想改变自己的住房条件怎么办呢？
　　董藩：没有要求他必然到市场当中去购买这个商品房，因为他可以通过当地，通过当地，这个住房保障这种体系，然后把他们这种计划纳入到什么呢，或者购买这种，团体购买，纳入到经济适用房这个购买这个行列当中。
　　王志安：这个矛盾有多大您知道吗？现在哪一个城市的经济适用房能够全部满足这个城市的需要呢？
　　董藩：房价高，我们承认房价是高，但是房价高，不能成为我们走回头路，对抗中央宏观调控精神，对抗中央房改这个精神的这么一个借口。98年国务院的23号文件明确规定，我们必须终止福利分房，然后搞货币化分配，去年，也就是2006年的6月份，建设部，国土资源部和监察部专门发了文，严令禁止任何单位再自建房，那么建设部的文件刚刚颁布，然后广东省就重新出现这种情况。
　　王志安：这里头我觉得需要澄清一个概念，就是福利分房跟现在的单位自建房，实际上是两回事，
　　热点争论三：现在的单位自建房跟福利分房有那些差别？
　　王志安：福利分房那个时候大多数情况下是不需要这个职工掏任何钱的，或者掏极少的钱，但是现在的所谓单位自建房，我们看到的刚才短片里头那个内容，就是它实际上这部分房子还是卖给自己企业员工的，那么这个成本，这个住房本身的成本，还是由这个购买者所承担的，只不过这个土地是由单位所有。
　　舒可心：对，土地的价值你知道占房价的多少吗？刚才说这个房子比市场上便宜一倍，当然不能说这一倍都是土地的价格，但是有相当百分比是土地的价值，由全广州市的市民无偿的送给了这几百户，得到房子的人。
　　王志安：这个问题您是这么理解，但是我是这么理解，我理解就是说实际上是国有企业多少年来，他本身给这些企业的历史欠债，用这种方式进行某种补偿。
　　舒可心：如果有必要需要补偿，对旧的公共政策的制定导致公民的损失需要补偿，那也是人大才能决定，也不是一个市长，他自己就可以拿来公共资源，决定给哪一部分人补偿。
　　主持人劳春燕：来来，那么国有企业如果自己盖房分给自己的职工，是否会造成更大范围的社会不公呢？我们让倪先生发一下言好吗？
　　热点争论四：允许单位自建房是否会导致更大的社会不公？
　　倪鹏飞：我倾向支持这个单位建房有三个考虑，第一个呢，完全市场化，它不仅是不可能的，而且容易造成开发商的垄断，那么为了打破垄断，政府在这方面可以做一些作用，企业也可以起一些作用；第二个呢，住房社会保障体系，或者说住房供应体系应该是多渠道的，那么单位自建可能是其中一个；第三个是历史上的考虑，历史上有一些企业，特别是国有企业，它过去仍有一些土地，并且这些土地它都没有进行有偿使用，因此呢，它在解决自己职工住房的时候，可以做一些考虑。
　　董藩：刚才他提到的理由我都是反对的，首先他说这个完全市场化是不可能的，；那么市场是有它失灵的地方，失灵的地方要政府介入，政府介入不是某一个机关，也不是某一个国有企业它介入，这是第一，第二，供应体系它可以多渠道，但是它必须，前提必须是不侵害公共利益。
　　主持人劳春燕：但是我们也要考虑到现实的需求，因为公平不公平还是一个比较虚的概念，但是刚刚正方王志安，他已经给我们提供了一个非常实实在在的，有血有肉的例子，那就是他的父亲，如果不是单位自建房分他给一套房的话，他可能一辈子都买不起一套房，那你们认为对于这样的老人来说，怎么样才是公平的？
　　董藩：有一个原则，如果这个地方治安有问题，没有派出所在这里，你也不能靠自己的力量以暴治暴，因为我们有规定。
　　王志安：我说了，就是说正是因为应该的没有应该，这个单位自建房才是现实的选择，您说了这个地方没有派出所，我们不能以暴治暴，但是我们可以雇保安，所以不要认为没有了派出所之后，我们就只能束手就擒。
　　舒可心：但是不能拿全民的利益作为代价，这是我们想说的，土地是全民的，不能拿全民的利益做代价。
　　王志安：舒先生你老师强调土地是全民的。
　　舒可心：还有税收也是全民的。
　　董藩：你可以雇保安，但是不能拿枪。
　　王志安：我想说的是，我们其实从某种角度来讲，可以把企业给员工分房子，看做是员工收入的一部分，可以吧？可以这么理解吧？
　　主持人劳春燕：可以吗？可以作为收入的一部分吗？
　　舒可心：可以。
　　王志安：那么我再问一句，那么一个国有企业给自己的员工发工资，需要人大来表决吗？
　　舒可心：不需要。
　　王志安：不需要吧。
　　舒可心：因为那个工资是税后所得，或者说是企业自己所得，但是土地不是。
　　王志安：但是我可以把它变成是。
　　董藩：那就是违法的。
　　秋风：我们就是说面对一个问题的时候，你不是说我随便想一个办法，我先把它解决了，我今天把这个问题解决我就蒙头大睡，第二天天塌下来我就不管了。
　　主持人劳春燕：您是说效果重要，但是手段也同样是非常重要的？
　　秋风：手段是比效果恐怕还要更重要，如果你的手段不正当的话，其实这个效果无关紧要。
　　主持人劳春燕：确实，我们正方嘉宾觉得在现实这种买房难的背景之下，让单位自建房可能是一种出路，其实单位自建房就很容易联想到当年的福利分房，我们这一次本来也想请几位当年的福利分房的房管科长，工会主席来参加我们的节目，让他们讲讲当年，但是很遗憾，他们都不愿意回忆当年。不过我们今天还是请来了一位我的同事，他是《见证》栏目的编导，他曾经拍了一部叫房子的纪录片，真实的记录了当年福利分房中的种种悲欢离合，我们现在就有请李文举，李先生上场。你好，欢迎来到我们节目。
广州市允许单位自建房，这是否会导致国有资产流失？用这样的办法解决困难职工的住房问题是否有失公平？对于这些问题，场上嘉宾争执不下，接下来我们将邀请纪录片《房子》的主编李文举先生上场，他曾经直接见证了福利分房时代的恩恩怨怨，他在上场后会给我们讲述那些不为人知的生动事例？而这些事例对于场上正反双方的辩论将会产生那些影响？《广州单位自建房惹争议》 大家看法周末节目，欢迎您明天继续收看。
101°热度故事：广州单位自建房惹争议（下）
在昨天（25日）的节目里，我们了解到，广州市市长张广宁表示，广州市将鼓励有条件的单位自建住房解决困难户的住房问题，这样的政策一被报道出来，就立刻引发了社会舆论的广泛关注。
　　“实物分配我们国家已经很明确了，2000年之后不准搞了。”
　　面对媒体的广泛质疑，张广宁市长在接受采访时态度坚定，他重申了广州允许单位自建房将执行限面积、限价格、限购买人群等一系列的限制措施，绝不允许出现弄虚作假和借机炒房等现象的发生。张市长同时表示，允许单位自建房与当年的福利分房有很大的差别，自己“为百姓办事，不怕抨击”。但是张市长的回应，并没有平息人们对于允许单位自建房可能引发种种问题的担忧。
　　“反对自建房。”
　　允许单位自建房是否会导致更大的社会不公？对于困难职工住房难的问题，这是不是一个好的解决办法？在昨天的节目中，知名专家、学者在大家看法周末演播室展开激烈论战。
　　董藩：“属于工业用地，你把它变成民用用地，用来盖住宅，应该说这本身就是违反了城市规划。”
　　罗益峰：“企业是有很严格的土地规则的，厂区只能是工厂，生活区它只能是生活区，它不会说生活区就建在工厂的土地上，这是荒唐的。”
　　王志安：“实际上是国有企业多少年来，他本身给这些企业的历史欠债，用这种方式进行某种补偿。”
　　舒可心：“如果有必要需要补偿，那也是人大才能决定。”
　　单位自建房与当初的福利分房到底有多大的区别？在昨天的节目里，我们也邀请了一位曾经直接见证福利分房时代恩恩怨怨的当事人上场，他会给我们带来那些不为人知的细节，场上嘉宾的争论又会因此发生什么样的变化？
　　361°互动话题：自建房是否会造成国有资产流失导致更大的社会不公？
　　主持人劳春燕：我们现在就有请李文举，李先生上场。你好，欢迎来到我们节目。
　　李文举，中央电视台《见证》栏目主编，于2004年制作完成了总计10集的纪录片《房子》，该片全方位地关注和纪录了中国城镇居民有关房子的历史与现实、记忆与梦想。其中选取了鞍钢、清华等单位，对福利分房时代这些单位职工因为房子而带来的悲欢离合进行了细致的描述。
　　主持人劳春燕：您先说一下您的观点，您赞成像广州这样搞单位自建房吗？
　　李文举：我觉得我不赞成。
　　主持人劳春燕：是不是也因为联想到了，您在拍摄《房子》这个纪录片过程中，了解到福利分房制度的种种的给人留下的不愉快的记忆？
　　李文举：实际上我觉得在福利分房的时候，每个人都必须学会忍耐，比如我们拍过一个清华大学的教授，他很多年，就是在他评上教授的时候他住50多年的房子，他走过筒子楼，走过过渡房，最后他在很小的房子里头，就是做学术研究，直到要退休的时候，才赶上单位福利分房的末班车，分了一套相当大的房子。
　　主持人劳春燕：那他至少还能分到一套相当大的房子，但是如果不依靠福利分房的话，可能很多人他一辈子都买不起一套房。
　　李文举：但是他在他生命的59年中，都是在忍受一个很小很小的房子。
　　主持人劳春燕：你觉得咱们刚刚正方嘉宾说的有没有道理，他们一直觉得现在这个房子，大家都买不起，就算是买了房子，付了首付，恐怕还是成为房奴，那么如果单位能够自建房，能够把经济适用房分给本单位的话，那可能就能够解决这种现实的需要。
　　李文举：我觉得出路可能不在这个地方。
　　主持人劳春燕：你觉得不是这样的出路？
　　李文举：对，我觉得再一个单位里头，分房子是一个特别大的事，这个事在哪呢，就是这个规则，标准怎么制定，我接触过一些主管分房的一些领导也好，他们也很困惑，说我怎么制定规则，下面的人都不满意，就是不管我想得多完善，多少天晚上没有睡觉，开会开到三点，制定的规则总有人骂娘，总有人反对，作为要享受分房的人来讲，他也很困惑，就是我按照他制订制定的规则，我怎么去努力，怎么都没有我，就是实际上广州这个事，我觉得就是最后房子建好了，怎么样到个人手里头，谁来掌握这个标准，我觉得这基本上是不可行的。
　　主持人劳春燕：这是不是让你联想到福利分房时代可能会产生的一些腐败现象？
　　李文举：这个应该是很明显的。
　　主持人劳春燕：我们请正方嘉宾回答，李文举已经提出一个很深刻的问题，单位自主建房是否会引发腐败。
热点争论一：允许单位自建房是否会引发腐败？
　　罗益峰：我说一点，过去的福利分房，不见得它一定是腐败，因为它是相对来说，因为它都是通过职代会，当然有的职代会也不起作用，不见得起作用，但是应该看到它有的是相对合理的，不可能做到完全合理，但是还是相对合理，多数企业来说，你也不能说过去福利分房全都是腐败，我不同意。
　　舒可心：当年的腐败是由于什么原因，是由于福利分房制度造成的，今天有可能产生腐败的原因，仍然还是这个福利分房制度在运转，而并不是说我们现在把福利分房制度规范化，说所有的分房标准应该上网公布。
　　王志安：不是，我觉得腐败不是在于福利分房制度，或者自建房这个制度，而在于行政治理能力，这个行政治理能力，如果不是企业自己分房，在经济适用房上，它同样有一个行政治理能力问题，为什么过去那么多经济适用房都是那些并不符合经济适用房条件的人买去了？
　　舒可心：王先生的思路是信人，我的思路还是信制度，福利分房，包括经济适用房被很多有钱人拿走，其实是我们经济适用房前一段时间的制度没有设计好。
　　王志安：对，我不是说信人，我同样信制度，我的观点是，即便现在搞自建房，也应该有一套规范的方法，应该使那些真正符合条件的人应该拿到那个房子。
　　舒可心：地都声称是他自己的了，政府还管得了他吗？
　　主持人劳春燕：这边我要澄清一点，广州市这一次出台这一个政策，它并不是没有限制的，首先他对那些可以自建房的单位有限制，然后呢，它也是把单位的自建房，作为政府经济适用房的一种，作为保障型住房的一种，是纳入到政府的整体规划中的。
　　董藩：即使限制也是避免不了腐败问题，因为什么呢，这里头有很多环节，你比如说分给谁，不分给谁，这个标准怎么确定，它有一个单位自己确定的问题，领导的印象问题，还有个，你这个整个的操作过程，比如说所有的建材，是否才能招投标的方式，它肯定不采用招投标，那么工程的发包是否是采用招投标呢，都不是，所有这些环节都会造成大量的腐败。
　　王志安：就是董先生，您怎么能去确认单位自建房它就不招投标呢，这两者之间有什么关系，我就不说，任何一个市场化的企业它可以招投标，为什么企业盖房子就不能招投标呢？
　　董藩：企业盖房子是应该招投标，但到某个单位自己说了算的时候，他肯定多数他不采用招投标的方式来处理。
　　王志安：您这个肯定是用什么来统计，来得出这个结论的？
　　董藩：这个制度经济学告诉我们，有权利，有市场，权利一定要到市场当中寻找一个价格。
　　罗益峰：我说一点，请注意，当年在计划经济时代，我们的法制还没有进入法制的时代，现在我们已经是进入了法制的时代，而且呢，最重要的，从这个纪律检查委员会，一直到法院等等，现在就是正在全国范围打击腐败，在这种情况下，我觉得跟当年是不一样的。
　　主持人劳春燕：到底单位自建房是历史的倒退，还是现实的必然呢，到底单位自建房是否会滋生腐败，加大社会的不公呢，今天我们也请来了建设部政策研究中心的副主任王珏灵先生，有请王先生上场，欢迎你。
　　主持人劳春燕：王先生先亮一下您的观点？
　　王珏灵：你好，主持人劳春燕好，大家好，刚才听了大家的发言，精采，激烈，首先声明，代表个人，不是代表建设部。我认为这个自建房问题，是吧，应当从几个方面来考虑，第一，它的土地性质。
　　主持人劳春燕：这个问题也是刚刚场上嘉宾争论最激烈的，就是国有企业有没有对自己土地的支配权。
　　王珏灵：如果当时买这块地，占用的是工业用地的话，现在作用分自建房的话，肯定要重新报批。
　　主持人劳春燕：只要有程序就可以建？
　　王珏灵：不是，还没说完呢，第二点呢，就是分给谁的问题，分给对象的问题要解决，既然国家从改革，房改的初期就提出了已经不允许再福利分房了这个政策，而且去年国六条又重申这个，要严格要规范，所以第二个应该解决给谁的问题。第三方面要解决它的管理问题，谁来管这些房子，因为这些房子住完以后要走向市场，要走向市场，怎么管。
　　主持人劳春燕：那这些问题解决好了，单位就可以自建房了吗？
　　王珏灵：别着急，别着急，往下讲，必须政府，房屋主管部门批准，纳入到政府的统一规划。
热点争论二：单位自建房如何避免各种问题的发生？
　　主持人劳春燕：那广州有没有符合这个条件呢？广州的做法符合这个条件吗？你认为？
　　舒可心：不符合，你听我说，既然纳入社会保障体系，那么它的分母，也就是参与分房的人，必须是全广州市符合享受社会福利保障体系的这些人。
　　主持人劳春燕：那单位不就觉得做了冤大头了，我出钱盖了房，为什么你们大家都来分我的房。
　　舒可心：当然是你冤大头，因为那个财产是国家的，你想拿到自己兜里去，你不觉得冤大头，其他人就成了冤大头。
　　主持人劳春燕：我听听看，王先生是这个意思吗？是单位盖了房，让全社会来分？
　　王珏灵：其实你们双方不管怎么辩，关键问题就分给谁的问题，如果他单位作为申请，我要盖经济适用房，我主要是解决我单位职工的符合经济条件的，改善家庭问题，经过政府同意，因为他作为给政府减轻负担，他的土地如果是工业用地，他应该交土地出让金补偿，按经济适用房补偿，这土地不能是你原先拿出的地很便宜，现在我盖房，我解决我单位经济适用房的，那是占有国家资源，那是占有大家的资源的，土地不是单位的，尤其国有企业。
　　主持人劳春燕：王先生在这个国有企业到底有没有对于自己土地的支配权，如果让国有企业自己去盖楼会不会造成国有资源的流失，王先生已经给出了一个很明确的答案，我不知道我们正方嘉宾是否能够接受他的答案？
　　罗益峰：这个土地如果说不是在工厂区，而是在生活区呢？
　　王珏灵：审批程序必须合理，必须合理。
　　董藩：这个我反对，为什么呢？这个程序，是谁的程序，比如说符合当地规划部门批准，但是我们现在这个规划部门它都是属地化管理，它容易受到地方政府的这种影响，而不是建设部，不一定遵循建设部的规定，所以这个时候就麻烦了，实际上建设部去年就发文，明令禁止所有这些情况的发生。
　　王珏灵：它是这样的，严格福利分房，不允许福利分房。
　　主持人劳春燕：你觉得现在广州搞的这个让自己自建房跟以前的福利分房有什么区别？
　　王珏灵：广州市刚才通过那三点，现在说不清那个问题，为啥说不清那个问题，它土地性质，它的分配对象，将来他管理手段，他走向市场，这些房走向市场怎么办，现在都应当有一套办法。
　　董藩：这个房子就不能企业来建，为什么呢？即使是建经济适用房，也必须走专业化和社会化的道路，由政府来组织，而不是企业自己组织，企业自己组织，比如标准怎么弄，我就给你90平方米，但是我可以搞得很高的标准。
　　王珏灵：反过来我说的一个，我个人的观点，我不赞成在单位企业搞这些，我赞成通过货币化来作为补充比它更合适，单位如果有钱可以买经济适用房，可以给职工，你买经济适用房。
　　董藩：我补贴他。
　　王志安：但是没钱怎么办呢？
　　王珏灵：没钱怎么盖房子，没钱他就没条件盖房。
　　主持人劳春燕：我们反方嘉宾还是认为，要解决全民的住房难的问题，还是要国家来解决。
　　秋风：第一我是反对国有企业自建这个房屋，第二我也不赞成政府要承担起，好像给中低收入阶层都要解决住房条件的这个责任，我也反对这样。
　　主持人劳春燕：那谁来解决呢？
　　秋风：我的看法其实很简单，就是让每个人自己解决自己的住房问题。
　　主持人劳春燕：自己去盖楼吗？
　　秋风：对，所以我反对单位自建房，但是我希望政府能够更多的开放个人自建房。
　　倪鹏(倪鹏博客,倪鹏新闻,倪鹏说吧)飞：还有一个重要的问题就是房地产的价格高，并且涨得快，给人们的心理上的压力比较大。
　　主持人劳春燕：说到这个房价的问题，通过单位自建房，能不能平抑房价呢？
热点争论三：允许单位自建房是否能够起到平抑房价的作用？
　　舒可心：只要单位自建房进入市场，才可能平抑市场的房价。
　　主持人劳春燕：可能进入市场吗？
　　舒可心：它不进入市场，它在单位内部就循环就消耗掉了，它对市场的房价不会有影响。
　　王志安：不一定，它会影响需求。
　　舒可心：他会更造成社会对政府的不满，你看那两千能盖房子，怎么市场上四千多块的房子，其实那两千多块钱的房子，是这一点人挖了社会主义土地的墙角，实现的低价格，挖了全民的墙角。
　　主持人劳春燕：这个帽子够大了。
　　董藩：对了，然后把税收那边又拔了羊毛。
　　王志安：我觉得舒先生刚才那个帽子扣得非常大，说是挖社会主义墙角什么的，我觉得这件事情是否公正，正义，是取决于刚才王先生说的一句话，是分给谁，如果分给的全部是困难职工，他们都符合社会上具备经济适用房条件的人，他就不属于您刚才说的那个结论。
　　舒可心：同意。
　　王志安：所以说实际上我就是说，现在我们讨论的问题，由于过去大家都非常憎恨那个福利分房的时代，给我们带来的种种问题，所以大家现在一提到自建房，就联想到那样一种制度的可怕后果，但是我想说的是，其实新时代，如果我们再进行单位自建房，它也决不是过去的福利分房。
　　舒可心：更隐蔽，腐败分子更隐蔽。
　　李文举：我觉得就是操作的时候，由谁来掌握这个标准，这是个能够决定这个事件的性质的一个事。
　　主持人劳春燕：这个操作层面问题可以解决吗？
　　董藩：解决不了。
　　王志安：经济适用房的操作同样有很大的麻烦，政府不还在推行吗？
　　舒可心：政府统一管理都有这么多麻烦，如果各个单位自己管理麻烦就会更大，所以我们只能选择麻烦小的方式。
　　王珏灵：这个，我的想法是应当把它纳为城市政府的住房保障管理体系，因为你单位分房以后，包括建房，也应当严格管理，它是否符合经济房的条件，面积，还有它的环境，条件；另外分配谁来把这个关，还是应当由政府统一把关，不能企业把关，企业，但是分的范围可以照顾他企业。
　　主持人劳春燕：单位自建房到底是否能够成为满足中低家庭住房需求的一剂良药，到底能否成为满足中低收入家庭的一个手段，能否平抑房价，抑或是它对房地产市场健康发展会产生不良的影响，这一切都是有待观察，但是我想从广州市出台这样的一个政策，以及我们场上大家对这个问题的高度关注，都说明对于普通百姓来讲，住房难的确是一个亟待解决的问题，也希望居者有其屋，早日能够成为现实，而不再是一个遥不可及的梦想，好了，周末大家问，看法361，感谢各位嘉宾来到演播室参与我们的讨论，也感谢电视机前观众朋友们的收看，我们下周同一时间再见。
热点争论三：允许单位自建房是否能够起到平抑房价的作用？
　　舒可心：只要单位自建房进入市场，才可能平抑市场的房价。
　　主持人劳春燕：可能进入市场吗？
　　舒可心：它不进入市场，它在单位内部就循环就消耗掉了，它对市场的房价不会有影响。
　　王志安：不一定，它会影响需求。
　　舒可心：他会更造成社会对政府的不满，你看那两千能盖房子，怎么市场上四千多块的房子，其实那两千多块钱的房子，是这一点人挖了社会主义土地的墙角，实现的低价格，挖了全民的墙角。
　　主持人劳春燕：这个帽子够大了。
　　董藩：对了，然后把税收那边又拔了羊毛。
　　王志安：我觉得舒先生刚才那个帽子扣得非常大，说是挖社会主义墙角什么的，我觉得这件事情是否公正，正义，是取决于刚才王先生说的一句话，是分给谁，如果分给的全部是困难职工，他们都符合社会上具备经济适用房条件的人，他就不属于您刚才说的那个结论。
　　舒可心：同意。
　　王志安：所以说实际上我就是说，现在我们讨论的问题，由于过去大家都非常憎恨那个福利分房的时代，给我们带来的种种问题，所以大家现在一提到自建房，就联想到那样一种制度的可怕后果，但是我想说的是，其实新时代，如果我们再进行单位自建房，它也决不是过去的福利分房。
　　舒可心：更隐蔽，腐败分子更隐蔽。
　　李文举：我觉得就是操作的时候，由谁来掌握这个标准，这是个能够决定这个事件的性质的一个事。
　　主持人劳春燕：这个操作层面问题可以解决吗？
　　董藩：解决不了。
　　王志安：经济适用房的操作同样有很大的麻烦，政府不还在推行吗？
　　舒可心：政府统一管理都有这么多麻烦，如果各个单位自己管理麻烦就会更大，所以我们只能选择麻烦小的方式。
　　王珏灵：这个，我的想法是应当把它纳为城市政府的住房保障管理体系，因为你单位分房以后，包括建房，也应当严格管理，它是否符合经济房的条件，面积，还有它的环境，条件；另外分配谁来把这个关，还是应当由政府统一把关，不能企业把关，企业，但是分的范围可以照顾他企业。
　　主持人劳春燕：单位自建房到底是否能够成为满足中低家庭住房需求的一剂良药，到底能否成为满足中低收入家庭的一个手段，能否平抑房价，抑或是它对房地产市场健康发展会产生不良的影响，这一切都是有待观察，但是我想从广州市出台这样的一个政策，以及我们场上大家对这个问题的高度关注，都说明对于普通百姓来讲，住房难的确是一个亟待解决的问题，也希望居者有其屋，早日能够成为现实，而不再是一个遥不可及的梦想，好了，周末大家问，看法361，感谢各位嘉宾来到演播室参与我们的讨论，也感谢电视机前观众朋友们的收看，我们下周同一时间再见。

 视频：广州单位自建房惹争议（上）
http://vsearch.cctv.com/play.jsp?storyref=OpenVWMVPath_dajiakanfa/2007/03/dajiakanfa_300_20070326_2.wmv&ref=OpenVWMVPath_CCTVCOM/dajiakanfa/2007/03/dajiakanfa_300_20070326_2.wmv
广州单位自建房惹争议（下）
http://vsearch.cctv.com/play.jsp?storyref=OpenVWMVPath_dajiakanfa/2007/03/dajiakanfa_300_20070326_3.wmv&ref=OpenVWMVPath_CCTVCOM/dajiakanfa/2007/03/dajiakanfa_300_20070326_3.wmv

货币化补贴更合乎国情

《中国房地产报》见习记者 丁宏 北京报道 2007-3-19

      中国房地产报：在中国住房保障体系缺失的背景下，政府尽快介入中低收入家庭住房建设几乎已经成为学界共识，但在介入方式和手段上却存在着分歧。比如，民革中央的提案就认为“经济适用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，政府主要行使管理和监督职能。”而民盟中央的提案却认为地方政府应该大力介入中低收入住房的建设，不能交给开发商。对此，您怎么看？
       董藩（北京师范大学房地产研究中心主任）：这两年民主党派对住房保障问题都很关注，但看法可能不尽相同，从民革中央和民盟中央提案内容的差别就能看出这一点。而就你所提到的问题看，可能民革中央的思路要更为科学。我一直强调，政府要承担起住房保障的责任，但要尽可能利用市场机制。这样做的目的有二：一是要提高效率，以便更好地发挥政府的作用，让更多的中低收入家庭能够享受到住房保障的好处；二是要尽量避免因为政府承担住房保障职能、参与市民住房事务给市场带来伤害。
      如果继续大面积建造经济适用房和廉租房，并且不让开发商介入，那么又该由谁来承担组织、建设和管理工作呢？如果由政府来做，那么政府可能要增加大量的人员，建设管理部门也会过于膨胀。而且政府的过度介入，可能会引发更多的权力寻租问题，反而不利于住房保障体系的建立和健康发展。
      有人认为只要有建筑商就可以了，这是对投资建设活动不够了解的表现。还有人说可以由国有开发企业承担开发任务。现有的国有开发企业确实可以介入这一领域，但开发能力有限，有些地方已经没有国有开发企业了，再大量成立国有企业显然是行不通的。所以，即使是保障性用房的开发建设也一定要走专业化、社会化的道路，政府只要做好规划和计划，筹集好经费，并加强过程监督就行了，其他专业化的事情完全可以委托有相应资质的开发商去做。

      中国房地产报：除此之外，选择货币化补贴还是实物补贴也是各界争论的焦点，虽然赞成货币化补贴的声音不少，但是政府工作报告中着重强调经济适用房和廉租房的建设似乎表明，政策更倾向于实物补贴的方式。对于这一政策取向，您如何评价？
      董藩：我就是坚定的“货币化补贴论”者，这两年来也进行了不少呼吁。去年万科与建设部房地产业司合作搞了个中低收入家庭居住保障方案征集活动，参与者众多。我们北师大房地产研究中心也参加了，我们提交的“货币化梯度补贴方案”获了个一等奖，一度引起业内和舆论界高度关注。当时我们原以为可能会影响到下一步住房保障建设的思路，但发现当时房价涨幅一回升，政府一着急，又决定回到原路上去，继续搞实物保障，也就是“补砖头”。
      当然，有保障肯定比没有保障要好，但理论和实践都证明了“补砖头”不是最佳选择，因为它存在一些致命缺陷：一是寻租机会太多，容易滋生腐败。二是不能保障低收入家庭的选择权，政府选定的建房区域可能离市中心较远，会给这些家庭上班、小孩上学、照顾老人等带来极大不便。三是从长期看，经济适用房、廉租房小区可能容易形成贫民区。四是会形成价格多轨局面，伤害市场机制，降低市场效率。五是政府负担太重，工作太复杂，会“累坏”了政府。六是低收入阶层连片居住对社会治安没有好处。由于文化和法制原因，西方实物保障能搞下去，但在中国不容易搞成功，所以一定会走到货币补贴的道路上，只是还需要时间。
      中国房地产报：确切地说，中等收入家庭和低收入家庭在住房需求上是存在不同之处的，那么政府面对这两个不同的群体是否应该采取有所区别的政策？理论上来说，对不同的补助对象是否要采用不同的补贴方式？
      董藩：对不同收入群体来说，补贴方式可以一样，也可以不一样，这一方面取决于政府的能力，另一方面取决于补贴的力度。即使政府财力雄厚，也很难对中等收入阶层进行住房实物补助，只能搞货币补助。从现在政府的财力看，给中等收入者较多补贴，政府是吃不消的，所以有一个“量力而行”的问题。我建议对所有应该补贴的家庭统一实施货币化梯度补贴方案，原则上不再建造经济适用房和廉租房，将需要补贴的家庭按照人均收入、家庭收入、已有住房面积和人均住房面积等因素分成若干等级，按等级给予不同数额的货币补贴，受补贴的家庭用领取的补贴和自有储蓄通过市场购买、承租住房。同时，对新建普通住宅小区的户型设计进行控制，要求开发商必须提供一定比例不同标准的小户型，以利于低收入家庭购买，从而促进不同收入家庭的混合居住；并对补贴资金和购买的住房进行监管。这样政府的管理工作会大大减轻，补助的范围也会扩大。
      中国房地产报：好的政策需要一系列有力的制度加以保障，那么在政府大力介入中低收入家庭住房建设的过程中，您觉得哪些制度是目前亟待完善的？
      董藩：有三个制度至关重要，首先是住房保障资金来源的制度规定。可考虑三个途径：其一，城市土地收益。其二，物业税。应适时征收物业税，并将税收收入重点用于解决中低收入家庭的居住保障问题。其三，住房公积金运行收益。此三种来源仍不足时，可由地方财政用其他来源性质的资金给予补充，必要时中央和省级财政要给予帮助。
      其次是收入监管制度。发达国家的经验表明，个人收入的监管需要一个比较成熟的环境，如全民的纳税意识强、信用体系发达、个人收入档案完善。目前我国在这些方面还相当薄弱，要实现个人收入的全面监管无疑是困难重重。但是，全面建立个人收入监管制度，提高社会保障的效能，是一个必然的趋势。
      最后是个人信用制度。经济适用房、廉租房购租申请过程中，已经暴露出的大量弄虚作假现象就充分说明了这个问题的严重性。解决不好这个问题，无论是住房保障货币化梯度补贴模式，还是实物补贴模式都难以运行。
      中国房地产报：有学者认为，中国香港特区政府推行“居者有其屋”计划在补助中低收入家庭的同时，也对商品房市场产生了冲击，因而担心大规模的廉租房建设也会产生类似的影响。您觉得这种担心是否多余？政府在介入中低收入家庭住房建设的过程中应当尽可能注意些什么，才能实现市场与受保障群体的双赢？
      董藩：从理论上讲，不管廉租房建设的规模多大，都会对商品房市场产生影响，因为如果没有廉租房，这部分低端家庭将处于租赁市场的下游，而租赁市场与新建商品房市场是存在联系的。但这种影响到底有多大，就要看开发规模了。我们不能为了发展商品房市场就不搞住房保障，实践已经充分证明了这一点。但像香港那样建那么多“公屋”，一是没有必要，二是不可能。没有必要是指统计局按户计算的大陆城镇住房私有化率已经达到了85.8%左右，政府提供的公房出租占11.4%，从全社会住房保障角度来说（不考虑改善性需求），压力不是很大。二是建那么大比例的公屋，政府根本就没有那样的财力。这些年，地方经济适用房和廉租房建设规模的下滑就与财力有关。当然建设规模到底多大合适应该进行科学论证，不要顾此失彼，把好事变成坏事。

驳董藩："饿死事小、失节事大"吗？

海老人

        住房改革已经改到连这个社会的精英（人大代表、政协委员）也声称买不起房的地步，也确实需要重新思考一下改革的方向问题了。我们既不能做教条的马克思主义的殉道者，更不能做教条的市场经济理论的殉道者。在政府与开发商联手造成的高房价掠夺，威胁到大部分人生存的时候，应用团体的力量抵制这种掠夺，不见得是什么丢人的事。

        税务机关征税，也只能就职工取得的低于成本价的部分利益征税，因为这部分利益实质上是单位支付给职工的实物形式的工资而已。如果单位按成本价收取房款，则不存在课税所得，无法征税。所以税务机关也应当注意依法行政,不能充当把所有的住房消费者都要往一个笼子里赶,给开发商当看场子的打手的角色。

        小平同志当年说过，市场经济并不是资本主义的专利，社会主义国家也可以搞市场经济。同样，福利住房也并不是计划经济的特产，市场经济国家也有福利住房。日本国税厅的干部，一生基本上都住税务局的公房，以便于干部异地交流，防止和企业勾结，日本大的公司、丰田、新日铁等企业，也都建有专用的员工住宅，优厚的住房保障、安定的终身雇佣制，是日本大企业吸引人才、与欧美企业的竞争中处于优势的法宝。面对地产金融寡头的疯狂掠夺，单位集资建房——-以成本价分发给职工——-超出成本部分算作是对职工的实物工资课征税款，这应当是一条合法的自救之路。

        如果董教授质问“尽管房价在不断高涨，福利分房也没有“复辟”的理由。”让我联想起一句古训"饿死事小、失节事大".那么我们要问，“房价不断高涨”说明住宅问题的货币化改革已经失败,单纯依靠市场已经无法解决大多数人的民生问题，在这种情况下，凭什么要全体人民为一个失败的改革守节？开发商也没有把全国的土地从国家手中集体承包过来，为什么单位建房就不行,开发商建房就好得很呢?但我们凭什么要集体忍受开发商的剥削呢？难道政府非得要用刺刀把大家都赶到一个笼子里，逼着大家都去挨上开发商狠狠的一刀就是所谓的市场经济吗？

        市场不是万能的，更不是神圣的。市场只不过资源配置的一种手段而已。

伦敦的房地产经验

周亚玲

2006年11月04日 14:07 经济观察报

    近日，英国的地产开发商GLADEDALE GROUP，将推广英国伦敦的Royal Quay和爱丁堡的QUARTERMILE两个项目的首站选在中国。该公司的海外代理高力国际称，对于东南亚市场，他们已然熟悉,购买力挖潜已到了一定程度，而来中国正当其时，他们将首站选在了中关村万柳新区的万城华府。

　　房产投资是何趋势？英国房价为何迅猛趋高？房地产治理有何经验？通过下面的对话，这些问题他们娓娓道来。

　　经济观察报：我们想知道你们是基于什么情况来中国推广楼盘，是不是和在英国看见越来越多的中国人，特别是江苏、浙江的一些实力阶层在英国购买住房有关？

　　Daniel Marsden（英国高力国际中国项目主管）：我们一直在关注全球地产市场的投资动向，香港、新加坡、东南亚很多华人对欧洲，特别是英国投资买房一直保持浓厚的兴趣，在这些地区市场我们已经做了十几年。我们对中国这几年的政策有一些了解，随着中国改革开放的不断深入，我们看到中国大陆的有钱人越来越多，特别是中国人的生活水准达到相当高的程度，我们认为中国是一个全新的市场。

　　经济观察报：英国的房价不断上涨，您认为是否存在着潜在危机？英国房价不断上涨的原因是什么？

　　Kareen.Davidson：从我们的角度来看，我们不认为英国的住宅市场存在潜在的危机。英国的房价确实是涨得很厉害，但是你纵观地看涨速，其实它的速度没有上海、北京那么快，是很稳定的、慢的，不是飞跃的。第二，你要看潜在的购买力。尤其是东欧的移民，他们的到来，极大地提升了中低物业的价格。中低物业价格的提升，同时也推动了高档物业价格不断上涨，明年有两个新的东欧国家加入欧盟，不久的几年，不断有新的国家加入欧盟。同时英国又是一个英语国家。

　　Daniel Marsden：英国过去几年的经济非常好，稳步上升，英国的贷款利率比中国低，在4.35％-6.5％之间，去年年初房屋贷款利率才到3％，通货膨胀率也非常低，就业情况非常好，失业率很低。未来一些年很难看到经济下滑的情况。如果你看好英国的经济，就会看好英国的住宅市场。在投资市场横向比较，英国住宅市场的投资回报是高于其他任何一种投资的。而这些投资回报的数据是由权威部门发布的。

　　经济观察报：提一个关于住房质量的问题，中国从1998年到现在，出现了很多住房质量问题，地下室漏水等等。英国有什么好的模式来保证开发周期比较稳健，保障建筑质量？

　　Kareen.Davidson：在英国，银行看到该项目已经预售了一定的比例后，银行就放贷出去，开发商资金到位了，后期运作就很通畅了。对于个人购房，一开始只用预付10％房款，到了房子交付的时候，交付剩余的90％，个人风险不大。而我们公司有足够的资金，所以我们就不贷款开发。

　　经济观察报：你们开发住房的建设周期一般是多久？

　　Kareen.Davidson：我们这次带到中国的项目，伦敦的皇家水岸新天地2003到2008年分期分批竣工交房，446套HOUSE，在英国已经是很大的开发项目了。因为政府对土地的控制非常严格，不像中国很多高密度的板楼。爱丁堡的项目，是从2005-2012年，占地19公顷，是个非常大的项目，包括写字楼、公寓、娱乐场所等。

　　经济观察报：工程监理方面，英国怎么保障第三方监理公司的独立性，或者以什么模式来保障工程的质量？

　　Kareen.Davidson：我们也会请监理公司来监督工程的质量，和中国不一样的是，我们会给工程买保险，保险公司也会监督工程的质量，保险公司会要求买保险的工程达到他们的质量要求。

　　经济观察报：英国从2004年来已经加息4次了，今年8月份又加息了一次，是不是政府有出于防止房价不断上涨的考虑？

　　DanielMarsden：英国政府是在致力于房屋价格走缓一点，或者说上涨得不是那么厉害，因为在过去的五六年，英国的房屋价格上涨确实很厉害，和其他国家比较，伦敦和整个英国地区，上涨是显而易见的，英国政府为了保障中低收入的利益，不让整个住宅市场使普通人的住房需求变成一种梦想。但这种情况下，加息是政府一种调控房价的方式。今年8月，贷款利率从4.5％调整到4.75％。高丽国际的专家预测，到今年圣诞节之前，还会增加0.25个百分点，但从侧面说明市场需求实在是太大了。上调利率也无法抑制购房的热情。尽管这样，和其他国家比较，澳洲、美国、英国的利率还是很低的。市场还有其他的预测，说英国的利率可能会调回原来的水平。

　　经济观察报：能否解释下英国政府为了保障中低收入者的“部分产权买房计划”？

　　DanielMarsden：对于一些公共职能的职业，教师、警察等中低收入者，购买住宅会有些困难。英国政府有一个协会帮助他们。有个计划，开发商在建项目时，要有一些比例的住宅是加入该计划。只要你是符合条件的人士，就可以购买这计划内的房子，你可以先购买25％的产权，协会拥有75％的产权（协会这部分产权是由政府、银行、抵押银行分担的）。买房人开始是按月向协会交租金，等以后经济状况发生改变，就可以将协会拥有的产权陆续买回来。先前交的租金是归于在购买协会拥有的产权。

　　经济观察报：英国一般收入者买房子大概要5-6年时间，不包括装修的费用，英国政府有什么其他政策对中低收入者倾斜？

　　DanielMarsden：英国银行考核还款能力，在不超过净收入的60％的限制内贷款。在英国买车、装修、上学都可以贷款。在英国买的房子，一般都可以立刻入住了，进一步的美化和装修对英国人来说是长时间的DIY，不会有很大的资金缺口。